суббота, 23 апреля 2011 г.

Как Купить Квартиру Без Посредников

Есть определенные нюансы сделкиСДЕЛКИ — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. купли-продажи квартиры, учесть которые непрофессионалу очень сложно. Основным и опасным риском является юридический аспект договораДОГОВОР (контракт) — в гражданском праве соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей,, так как даже самая маленькая неосторожность при совершении купли-продажи может привести к тому, что покупатель может лишиться правПРАВО — 1) в объективном смысле система общеобязательных социальных норм (правил поведения), установленных государством и обеспечиваемых силой его принуждения (позитивное право), либо вытекающих из самой природы, человеческого разума, императив, стоящий над государством и законом (естественное право). По форме закрепления, источникам происхождения, сфере деятельности и другим основаниям различают П. писаное (статутное, прецедентное) и неписаное (обычное), светское и религиозное, национальное и международное. П. как система дифференцировано по отраслям права, каждая из которых имеет свой предмет регулирования и обладает специфическими чертами (см., напр., гражданское право, конституционное право, семейное право, трудовое право, уголовное право), подотрасли (авторское право, наследственное право и др.), межотраслевые комплексы юридических норм (банковское право, предпринимательское право). В сравнительном правоведении П. делят на правовые системы (т. н. правовые семьи): романо-германскую (континентальную), англо-американскую, мусульманскую, традиционную и социалистическую; 2) в субъективном смысле вид и мера возможного поведения лица, гос. органа, народа, государства или иного субъекта (юридическое право). собственности на недвижимое имуществоИМУЩЕСТВО — понятие, применяемое для обозначения: а) совокупности вещей и материальных ценностей, состоящих прежде всего в собственности лица (физического или юридического), государства или муниципального.

Многие на сегодняшний день мечтают о том, купить квартиру, а когда такая возможность появляется, возникает дилемма: обратиться в агентство недвижимостиНЕДВИЖИМОСТЬ (недвижимые вещи) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению или купить квартиру без посредников.

Точная статистика сделок без посредников не ведется, однако сделки с недвижимостью без участия агентств недвижимости случаются довольно часто. СпециалистыСПЕЦИАЛИСТ — в уголовном процессе РФ лицо, обладающее специальными знаниями риэлторских компаний называют такие сделки "незащищенными". Но сегодня покупатель или продавец недвижимого имущества может провести сделку самостоятельно и безопасно, если на отдельных этапах будет пользоваться услугами риэторов и юристовЮРИСТ (нем. Jurist, от лат. juris — право) — человек с юридическим образованием, правовед; практический деятель в области права.

Если вы самостоятельно решили заняться поиском и покупкой квартиры, вы можете столкнуться с определенными сложностями.

Поиск квартиры

Поиска — один из самых трудоемких этапов в приобретении квартиры, он займет у вас много сил и времени. На сегодняшний день значительная часть объявлений по продаже недвижимости есть в открытых рекламных источниках — газетах, интернет, телевидении. Придется регулярно отслеживать объявления о продаже, анализировать и обзванивать их. В открытых источниках в основном содержится до 70% "мусора", то есть непроверенной и недостоверной информацииИНФОРМАЦИЯ — один из видов объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 128 ГК РФ. Одному человеку просмотреть и отработать все предложения рынка недвижимости просто не хватит времени, тогда как в риэлторской компании этим профессионально занимаются сотни человек. Мало того, ситуация на рынке недвижимости быстро меняется, большинство выгодных предложений перехватываются риэлторами.

Анализ рынка недвижимости

За последние несколько лет рынок недвижимости в России пополнился новыми участниками: инвесторыИНВЕСТОРЫ — субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование и застройщики, управляющие и эксплуатирующие организацииОРГАНИЗАЦИЯ — объединение двух и более лиц, являющихся субъектами права., жилищно-строительные и кредитные кооперативыКООПЕРАТИВ (от лат. cooperatio — сотрудничество) — организация, основанная строго на принципе индивидуального членства в целях совместного труда или удовлетворения иных потребностей, товарищества собственников жилья, администрацииАДМИНИСТРАЦИЯ (от лат. administ-ratio — управление) — 1) в широком смысле вся деятельность государства (его исполнительно-распорядительных органов) по управлению; 2) в РФ наиболее распространенное официальное название органов исполнительной власти на уровне края, области, автономной области, автономного округа, района, города; 3) в США и некоторых других президентских республиках название кабинета при главе государства. края и городаГОРОД — населенный пункт, жители которого заняты, как правило, вне сельского хозяйства., банки, выдающие кредитыКРЕДИТ (от лат. creditum — ссуда) — 1) денежные средства, предоставленные банком или иной кредитной организацией (кредитором) по кредитному договору заемщику на условиях возвратности и, как правило, платности (в виде процентов за пользование К.). К. следует отличать от понятия заем; 2) термин, применяемый в бухгалтерском учете для выражения противоположных дебету изменений в счетах. по ипотеке, нотариусыНОТАРИУС — должностное лицо, специально уполномоченное совершать нотариальные действия в качестве предмета своей профессиональной деятельности., страховые компании , уполномоченные органы по регистрации, органы опекиОПЕКА — одна из правовых форм защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. и попечительства и другие. Не являясь специалистом в сфере недвижимости, разобраться самостоятельно во всем многообразии организаций и особенностях их взаимодействия будет крайне сложно.

Просмотр квартир

Если условия продажи квартиры вполне удовлетворительные, можно договориться о просмотре всех квартир. Выбирая квартиру, нужно учесть множество факторов и технических характеристик — начиная от ее расположения к сторонам света и заканчивая толщиной стен. Риэлтор эти тонкости знает и правильно сможет заключить, в каком состоянии квартира.

При осмотреОСМОТР — в уголовном процессе РФ следственное действие, осуществляемое в целях обнаружения следов преступления, выяснения других обстоятельств, имеющих значение для уголовного дела подходящих объектов приходится много общаться, есть риск столкнуться с неадекватными людьми или еще хуже с мошенниками. Если вы собираетесь купить квартиру, значит у вас есть на это немалые средства, а соответственно могут найтись и те, кому тоже нужны ваши деньгиДЕНЬГИ — денежные знаки в виде банкнот и монет, один из объектов гражданских прав..

Переговоры с продавцом

Переговоры — сложная и важная часть заключения договора купли-продажи. Во время переговоров необходимо согласовать все детали сделки. Нужно суметь отстоять свои интересы, и в то же время расположить к себе продавца. Чтобы торгТОРГИ — состязательный порядок заключения некоторых договоров (купли-продажи, поставки, подряда). был эффективным, необходимо обладать умением аргументировать, убеждать и создавать позитивные и даже дружественные отношения с продавцом квартиры.

Риэлторов специально обучают, как правильно вести переговоры. АгентАГЕНТ (от лат. agens) — доверенное лицо (юридическое или физическое), совершающее по агентскому договору в пределах полученных полномочий действия по поручению и в интересах другого лица (принципала). Предоставляет услуги за определенное вознаграждение. выступает как авторитет и независимый экспертЭКСПЕРТ — лицо, обладающее специальными знаниями и привлекаемое следственными органами, судом, арбитражным судом для проведения судебной экспертизы. для продавца и покупателя. Продавцы обычно завышают стоимость продаваемой квартиры, и только риэлтор может правильно оценить недвижимость. В ходе переговоров он устанавливает справедливую ценуЦЕНА — в гражданском праве одно из существенных условий некоторых видов договоров и выгодные условия для обеих сторон.

Проверка юридической "чистоты" квартиры

Это самый сложный и ответственный этап в сделке. Самостоятельно проверить легальность продаваемой квартиры будет очень непросто. Эта сфера требует специальных знаний и опыта, потому что покупателя могут ожидать разные неприятности: долги по коммунальным платежам, поддельные документыДОКУМЕНТ — материальный объект с информацией, закрепленной созданным человеком способом для ее передачи во времени и пространстве. на право собственности. В будущем могут появиться претенденты на жилплощадь, которых в свое время незаконно выписали из квартиры.

Первым делом необходимо проверить свидетельство о праве собственности на квартиру и все правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. В проверку юридической "чистоты" квартиры также входят действия по выяснению, имеет ли сам продавец какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Обычно покупатели обычно пренебрегают этой необходимостью.

В будущем покупатель может столкнуться с новыми проблемами. Например, в купленной квартире могла быть проведена несанкционированная перепланировка. О ней можно узнать по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но эта справка действительна в течение года после ее выдачи, за такое время хозяин квартиры мог спокойно сделать перепланировку, о которой не сразу узнаешь. Впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штрафШТРАФ (нем. Strafe) — денежное взыскание, мера материального воздействия, применяемая в случаях и порядке, установленных законом или договором., а в некоторых случаяхСЛУЧАЙ — в гражданском праве обстоятельство, наступившее без вины должника и кредитора и отрицательно отразившееся на исполнении обязательства. даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.

Продавец квартиры не отвечает за подобного рода трудности в то время, как агентство недвижимости, беря на себя роль посредника, несет полную ответственность за юридическую "чистоту" квартиры. В агентствах работает целый штат юристов, который в сможет грамотноГРАМОТА (от гр. grammata — чтение и письмо) — 1) официальный письменный акт, удостоверяющий какие-либо международные соглашение или устанавливающий какие-либо правовые отношения (ратификационная Г., верительная грамота и др.); 2) письменный акт, официальный или частный, в России Х — начала XX в. — свидетельство на пожалование лицу или общине прав, владений, наград, отличий (Жалованная Г. и др.) или о совершении каких-либо сделок, установлении каких-либо отношений (Купчая Г., Уставные Г. и др.). и быстро проверить квартиру.

СборСБОР — обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов гос. органами, органами местного самоуправления, подготовка и оформление документов

Оформление сделки можно совершить самостоятельно без юристов и нотариусов, если вы в себе достаточно уверены и сможете правильно и грамотно составить все документы купли-продажи и документы в Регистрационную палату. При совершении сделки необходимо проверить, получить, подписать более 20 документов.

Для составления договора купли-продажи необходимы:

справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, документы, подтверждающие уплату налогаНАЛОГ — обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. на имущество;

справка БТИ, технический паспортПАСПОРТ (фр. passeport) — а) в РФ и некоторых других государствах официальный документ, удостоверяющий личность гражданина. При выезде за границу, как правило, выдается заграничный П. В РФ П. выдается гражданину, достигшему 14 лет; б) регистрационный или технологический документ, содержащий основные сведения о предприятиях, зданиях, сооружениях и других объектах (напр., паспорт домовладения).;

документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

письменное разрешение одного из супругов на отчуждениеОТЧУЖДЕНИЕ — в гражданском праве передача имущества в собственность другого лица; один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом имущества, являющегося совместной собственностью;

брачный договор;

письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;

разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);

решение судаСУД — орган государства, осуществляющий правосудие в форме рассмотрения и разрешения уголовных, гражданских, административных и некоторых иных категорий дел в установленном законом данного государства, вступившее в законную силу, о признании гражданинаГРАЖДАНИН — лицо, принадлежащее на правовой основе к определенному государству. безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Некоторые документы предоставляются на платной основе:

заявленияЗАЯВЛЕНИЕ — официальное обращение гражданина (нескольких лиц) в гос. орган или орган местного самоуправления, администрацию учреждения, организации или к должностному лицу, не связанное, в отличие от жалобы, с нарушением его прав и законных интересов и не содержащее просьбы об устранении такого нарушения, а направленное на реализацию прав и интересов заявителя или на устранение тех или иных недостатков в деятельности предприятий, учреждений, организаций. покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;

подлинник квитанцииКВИТАНЦИЯ — расписка установленной формы в принятии денег, документов, ценностей и т. п, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию;

документы, содержащие информацию о продавце и покупатели. Для физических лиц — это оригинал документа, удостоверяющего личность, для юридических — копии свидетельства о регистрации юр. лица и учредительных документов, копия ИНН и документов, подтверждающих полномочияПОЛНОМОЧИЕ — право одного лица (представителя) совершать сделки от имени другого (представляемого), тем самым создавая, изменяя или прекращая права и обязанности представляемого. По гражданскому праву РФ П. может быть основано на доверенности, акте уполномоченного на то гос. органа или органа местного самоуправления, законе (напр., ст. 31 ГК РФ), явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.). представителя;

план жилого помещения и технический паспорт (подлинник);

документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру (подлинник и копия);

не менее 3 экземпляров подлинного договора купли-продажи, один из которых остается в деле правоустанавливающих документов;

справка о лицах, имеющих право пользованияПОЛЬЗОВАНИЕ — одно из основных правомочий собственника; заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т. п) жилым помещением с указанием самого права (подлинник и копия);

разрешения органа опеки и попечительства, если имущество находится в собственности несовершеннолетнего, ограниченно недееспособного и недееспособного;

согласие участника общей долевой собственности на отчуждение жилья или отказ от покупки продаваемой доли.

Сбор и оформление документации сопряжено с денежными затратами и нервными переживаниями: очереди в разные инстанцииИНСТАНЦИЯ (от лат. instantia — непосредственная близость) — термин административного и судебного права, обозначающий ступень, на которой находится данное учреждение по отношению к выше- и нижестоящим, общение с недобросовестными чиновниками, которые могут навязать ненужные платные справки и другие услуги. Практически во всех учреждениях вы столкнетесь с бюрократической волокитой, нерасторопностью чиновников и даже полным игнорированием.

У профессиональных агенттов этот процесс отлажен — уже есть свои наработанные контакты и связи. Весь процесс оформления сделки займет немного времени и минимум затрат. Агентство недвижимости предоставляет бесплатные юридические консультации в сфере операций с недвижимостью.

РасчетРАСЧЕТЫ — исполнение денежных обязательств.

Сделки с недвижимостью — сделки повышенной ответственности и риска, так как связаны с большими деньгами. Расчет наличными — самый простой, но и самый рискованный способ (фальшивые купюрыКУПЮРА — денежный знак (бумажные деньги), акция, облигация или другая ценная бумага с обозначенной на ней номинальной стоимостью, похищение денег, вымогательство, рэкет и др.).

Агентство недвижимости гарантирует безопасность взаиморасчетов сделки. Деньги сдаются в экспо-службу и тщательно пересчитываются и проверяются, что исключает фальшивые или испорченные купюры. Агентство несет полную ответственность за сохранность денежных средств до момента расчета. Причем это услуга является бесплатной.

Можно конечно же купить квартиру без посредников и провести сделку самостоятельно, но стоит учесть, что профессионал решит жилищный вопрос более качественно, юридически грамотно, безопасно и в максимально короткие сроки.

Единственным плюсом в покупке квартиры без посредников является экономия средств за счет потери времени, сил и нервов.

Преимущества профессионального посредника:

знание ситуации на рынке недвижимости;

доступ в специальные базы данных объектов недвижимости;

работа напрямую с застройщиками и продажа квартир в новостройках;

поиск и подбор квартиры с учетом всех пожеланий клиента;

юридические услуги: подготовка документации, правильное и быстрое оформление документов, приватизация квартиры;

страхованиеСТРАХОВАНИЕ — по законодательству РФ отношения по защите интересов физических и юридических лиц, РФ, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков рисков;

безопасность расчетов;

ипотечное кредитование на оптимальных для условиях.

Самый безопасный и рациональный способ решения жилищным проблем — это сотрудничество с серьезным и крупным агентством недвижимости.

Не рискуйте покупать квартиру без посредников, доверьте решение этого вопроса профессионалам.